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부모 집·부동산 상속세 계산법 & 시가 vs 공시가 차이｜2025 최신 기준
📌 왜 ‘시가’ vs ‘공시가’가 중요한가요?
상속세는 부동산의 ‘시가’를 기준으로 과세하는 것이 원칙입니다. 다만 시가를 산정하기 어려운 경우 ‘공시가격’을 사용하며, 실제 납부세액 차이가 매우 크기 때문에 꼭 구분해야 합니다.
| 구분 | 시가 | 공시가격 |
|---|---|---|
| 정의 | 실제 거래된 가격 또는 거래가능한 시장가격 | 국토부·지자체가 산정한 행정 목적의 가격 |
| 산정주체 | 시장 거래 사례, 감정평가 | 국토부(공동주택), 지자체(단독주택·토지) |
| 적용 우선순위 | 우선 적용 (실거래 있으면 반드시 사용) | 시가 없을 때만 보충적 적용 |
| 과세 영향 | 높을수록 세금 ↑ | 시가보다 낮아 세금 ↓ |
📊 상속세 계산 순서 정리
- 상속재산가액 산정 — 시가(또는 공시가) 기준으로 평가
- 상속공제 적용 — 일괄공제(5억)·배우자공제(10억)·금융상속공제(2억) 등
- 과세표준 계산 = 상속재산가액 − 채무·장례비 − 공제
- 세율 적용 (10%~50% 누진세율)
- 세액공제·감면 후 최종 납부세액 산출
📌 시가를 적용하면 세부담이 더 높아질 수 있으므로 시가·공시가를 각각 넣어 시뮬레이션해보는 것이 중요해요.
📊 홈택스 상속세 계산기 바로가기
📌 계산 예시
예: 부모가 남긴 공동주택 1채 (시가 12억, 공시가 8억), 배우자 1인 상속
- 시가 기준 과세표준: 12억 - (일괄 5억 + 배우자 10억) = 0 → 상속세 없음
- 공시가 기준 과세표준: 8억 - 15억 = 0 → 동일하게 없음
- → 이처럼 공제액이 더 크면 과세표준이 0이 되어 세금이 면제됩니다.
⚡ 단, 공동상속인 여럿일 경우 각자 상속분에 따라 과세표준이 분리 계산되며, 세율구간이 낮아져 전체 세부담이 줄어들 수도 있어요.
📘 국세청 상속세 안내
📍 시가 산정 방법
- 사망일 전후 6개월 내 매매사례가 있으면 그 거래가액
- 매매사례 없으면 감정평가(2개 이상 평균)
- 임대부동산은 환산가액 = 연간임대료 ÷ 환산율 적용
- 토지·단독주택은 인근 유사물건 실거래가
⚠️ 주의할 점
- 상속세 과표 계산 시 부채·장례비를 공제하지 않으면 실제보다 높게 나올 수 있음
- 시가 산정이 불합리할 경우, 감정평가 이의신청 가능
- 공시가 사용 시 국세청이 시가자료 확보하면 추후 경정 가능
- 상속개시일 이후 부동산 가격 변동은 과세표준에 반영되지 않음
📌 핵심 요약
- 상속세는 시가 기준이 원칙, 없을 때 공시가 사용
- 시가·공시가 차이에 따라 납부세액 달라짐
- 홈택스 계산기 활용해 시뮬레이션 필수
- 공제항목·부채반영 꼼꼼히 계산
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