LTV란? 주담대 필수 용어 총정리 + 대출 계산기 & 시뮬레이션
부동산 대출 뉴스를 보면 빠지지 않고 등장하는 단어가 있습니다. 바로 LTV(주택담보인정비율)입니다. LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 가장 기본이 되는 규제 지표로, 집을 살 때 자금 계획을 세우는 기준이 됩니다. 하지만 LTV 외에도 DTI, DSR 같은 용어가 함께 쓰이다 보니 헷갈리기 쉽습니다. 이번 글에서는 LTV의 개념, 관련 용어, 실제 계산 방법, 그리고 주택 유형별 시뮬레이션까지 정리해 드립니다.
1. LTV란?
LTV(Loan To Value ratio)는 ‘집값 대비 대출 가능 비율’을 의미합니다. 예를 들어 시가 5억 원 아파트, LTV 40%라면 최대 2억 원까지 대출이 가능합니다. LTV는 집을 살 때 자기 자본이 얼마나 필요한지를 결정하므로, 실수요자와 투자자 모두에게 중요한 지표입니다.
2. 관련 용어 정리
| 용어 | 설명 |
|---|---|
| LTV | 집값 대비 대출 가능 비율. 담보가치 기준. |
| DTI | 총부채상환비율. 연소득 대비 주담대 원리금 상환 가능 비율. |
| DSR | 총부채원리금상환비율. 모든 대출(주담대+신용대출 등) 원리금 합산 기준. |
| DSA | 차주의 상환능력 평가 지표. 최근 논의되는 새로운 대안 지표. |
LTV는 ‘집값’을 기준으로 하고, DTI와 DSR은 ‘소득’을 기준으로 한다는 차이가 있습니다. 따라서 실제 대출 가능 금액은 LTV와 DTI/DSR을 동시에 고려해야 합니다.
3. 간단 LTV 대출 계산기
4. 사례별 시뮬레이션
① 무주택자, 5억 원 아파트, LTV 40% → 최대 대출 2억 원. 자기자본 3억 필요.
② 1주택자, 10억 원 아파트, 규제지역 LTV 40% → 최대 대출 4억 원. 잔금 6억 필요.
③ 다주택자 → 규제지역에서는 주담대 불가(LTV = 0%). 사실상 자기자본 100% 필요.
이렇게 동일한 아파트 가격이라도 보유 주택 수, 지역 규제 여부에 따라 대출 가능 금액은 크게 달라집니다.
5. 은행 실무 & 대출 준비 팁
- 필요 서류: 소득증빙(근로소득원천징수, 사업소득금액증명), 재직증명서, 가족관계증명서 등
- 근저당 설정 비용과 인지세 등 부대비용도 고려 필요
- 중도상환 수수료 확인 → 일부 대출은 조기 상환 시 1% 내외 수수료 발생
- 전세대출과 주담대를 동시에 이용할 경우, 보증 한도와 중복 여부 반드시 확인
6. 마무리
LTV는 단순한 숫자가 아니라, 실제 자금 계획과 직결되는 중요한 지표입니다. 무주택자라면 규제지역 여부에 따라 대출 가능 금액이 크게 달라지고, 다주택자라면 사실상 대출이 막히는 상황까지 발생합니다. DTI, DSR 같은 소득 기반 규제도 함께 적용되므로, 실제 은행 상담 시 자신의 소득·신용·보유 자산을 종합적으로 검토해야 합니다. 이번 글에서 제공한 계산기와 시뮬레이션을 활용해, 본인의 상황에 맞는 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.