2025년 10월 15일 부동산 대책 총정리
1. 정책 발표의 배경
2025년 10월 15일, 정부는 부동산 시장의 과열을 완화하고 실수요자를 보호하기 위한 새로운 대책을 발표했습니다. 그동안 여러 차례의 규제 조치에도 불구하고, 서울과 수도권 일부 지역의 거래량과 가격 상승세가 이어졌기 때문입니다. 이번 대책은 대출 규제, 세제 강화, 토지거래허가구역 확대 등 다양한 영역을 포함하며, 특히 투기 수요를 차단하고 거래 투명성을 높이겠다는 점에 방점이 찍혀 있습니다.
2. 주요 내용 요약
• 고가 주택에 대한 대출 한도 세분화 및 스트레스 금리 상향 조정
• 전세대출 이자 상환액, 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에 포함
• 거래 허가제 강화 및 실거주 요건 도입
• 다주택자 세제 강화, 허위 거래 및 탈세 단속 강화
3. 규제지역 확대와 토지거래허가구역 지정
이번 조치의 핵심 중 하나는 서울 전역과 경기 주요 도시가 토지거래허가구역으로 지정된 것입니다. 서울은 전 지역이 해당되며, 경기도에서는 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·용인 수지·안양 동안·의왕·하남 등 12개 지역이 포함되었습니다. 이들 지역에서는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 거래할 경우, 계약은 무효가 되며 과태료나 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.
토지거래허가제는 부동산 투기 억제와 시장 안정화 목적을 가지고 있으며, 지자체는 거래 목적과 실거주 계획, 자금 조달 내역 등을 검토한 뒤 허가 여부를 결정하게 됩니다. 특히 이번 조치에서는 실거주 요건이 강화되어, 거래 후 일정 기간 실제로 거주해야 하는 조건이 함께 적용될 예정입니다.
4. 대출 규제 강화 내용
대출 규제 강화는 이번 대책의 또 다른 축입니다. 기존의 일괄적 대출 기준 대신 주택 가격 구간별 세분화된 대출 한도가 적용됩니다. 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출이 가능해졌습니다. 고가 주택에 대한 자금 조달을 어렵게 만들어 투기성 수요를 줄이겠다는 의도입니다.
또한 대출 심사 과정에서 금리 상승 위험을 반영하는 ‘스트레스 금리’가 기존 1.5%에서 3.0%로 상향되었습니다. 이는 금리 변동에 대한 대출자의 부담 능력을 보다 보수적으로 평가하기 위한 조치입니다. 아울러 전세대출 이자 상환액이 DSR 계산에 포함되면서, 1주택자의 추가 대출 여력은 기존보다 줄어들 것으로 예상됩니다.
5. 거래 허가제와 실거주 요건 강화
이번 대책에서는 거래 허가제의 실효성을 높이기 위해 실거주 요건을 강화했습니다. 토지거래허가구역 내 주택을 매입한 경우 일정 기간 해당 주택에 실제로 거주해야 하며, 이 요건을 지키지 않으면 허가가 취소되거나 과태료가 부과될 수 있습니다. 또한 재건축·재개발 지역에서는 조합원 지위 양도 제한이 추가되어 투기적 거래가 어려워집니다.
분양권 전매 제한도 강화됩니다. 일부 지역에서는 전매 자체가 금지되며, 기존 분양권을 보유한 경우에도 전매 횟수 제한이 새롭게 적용될 예정입니다. 이러한 조치는 투기 수요를 줄이는 동시에 실수요자 중심의 거래 환경을 만드는 데 목적이 있습니다.
6. 세제 및 단속 강화
다주택자에 대한 취득세와 양도소득세가 강화됩니다. 2주택자는 8%, 3주택 이상 보유자는 12%의 취득세율이 적용되며, 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제 등 세제 부담이 늘어날 것으로 보입니다. 정부는 이와 함께 허위 거래 신고, 위장 전매, 자금 세탁 등을 단속하기 위해 국토교통부·국세청·경찰청이 합동 점검을 진행할 계획이라고 밝혔습니다.
이 외에도 공시가격 현실화율 상향과 공정시장가액비율 조정이 논의 중이며, 이 경우 보유세 부담이 현재보다 커질 가능성이 있습니다. 정부는 단기적 시장 안정뿐 아니라 장기적인 거래 투명성과 조세 형평성 개선을 함께 추진하겠다는 입장입니다.
7. 시장 반응과 전망
정책 발표 이후 시장에서는 다양한 반응이 나오고 있습니다. 투기 수요 억제에는 효과가 있을 것이라는 평가가 많지만, 일부에서는 실수요자들의 자금 조달이 지나치게 어려워질 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 규제지역 외곽으로 수요가 이동하는 이른바 ‘풍선 효과’ 가능성도 거론됩니다.
단기적으로는 거래량 감소와 관망세가 이어질 가능성이 크며, 중장기적으로는 실수요 중심의 시장 재편이 이루어질 것으로 전망됩니다. 정부는 시장 반응을 모니터링하며, 필요 시 보완 대책을 추가로 마련하겠다는 방침을 내놨습니다.
8. 대응 방향
이번 대책으로 인해 부동산 거래 절차가 복잡해졌기 때문에, 거래 예정인 지역이 규제지역이나 허가구역에 포함되는지 먼저 확인하셔야 합니다. 대출을 계획 중이라면 변경된 한도와 심사 기준을 미리 계산해 보는 것이 좋습니다. 또한 허가 조건이나 실거주 요건이 포함된 계약의 경우, 계약서 조항을 꼼꼼히 검토해 불이익이 없도록 하셔야 합니다.
9. 참고 안내
정부의 공식 발표 자료는 아래에서 확인하실 수 있습니다.
국토교통부 보도자료 바로가기10. 마무리 정리
2025년 10월 15일 부동산 대책은 단순한 단기 규제가 아니라, 중장기적으로 시장 구조를 안정시키기 위한 종합적 조정책으로 평가됩니다. 대출 규제, 세제 강화, 허가제 확대 등은 단기적으로 거래 위축을 불러올 수 있지만, 장기적으로는 실수요 중심의 건강한 시장을 만드는 기반이 될 가능성이 있습니다. 앞으로 발표될 세부 시행령과 지역별 적용 기준을 주의 깊게 살펴보시길 바랍니다.